ขายฝากคืออะไร ?

ขายฝากคืออะไร ?

ทำไมต้อง ขายฝาก ?

ที่ผู้คนเลือกขายฝากทรัพย์สินกันนั้น เพราะมีความจำเป็นทางการเงิน ต้องการเข้าถึงแหล่งเงินทุน แล้วผู้ให้กู้ มักเรียกให้นำทรัพย์สินหรือบุคคลมาค้ำประกันการชำระหนี้ด้วย เช่นการให้นำทรัพย์สินมาจำนองหรือจำนำ และหาบุคคลมาค้ำประกัน แต่บ่อยครั้งที่หลักประกันเหล่านี้ ไม่สามารถช่วยรับรองได้ว่า ผู้ให้กู้จะได้รับชำระหนี้ ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะสบายใจกว่า ถ้าผู้ที่ต้องการเงินนำทรัพย์สินมาขายฝาก (ค้ำประกันวงเงิน) แทน

ขายฝาก คืออะไร

ขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์(ความเป็นเจ้าของ) ในทรัพย์สิน จะกลายเป็นของผู้ซื้อฝากทันที เหมือนสัญญาซื้อขายทั่วไป แต่แตกต่างกันตรงที่ ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินนั้น คืนไปได้ตามสัญญาที่ได้ทำกันไว้

ซึ่ง จุดเด่น ของ การขายฝาก ก็คือ สิทธ์การถือครอง ที่เราสามารถไถ่ถอนกลับมาเป็นของเราได้(ในระยะเวลากำหนดของสัญญา) แม้ว่าจะขายฝากไปแล้ว เมื่อเทียบกับการขายขาดที่เป็นการเปลี่ยนผู้ถือครองถาวร ที่สำคัญคือวงเงินที่เหมาะสม ทำให้หาผู้ซื้อฝากได้ง่าย และไม่ต้องใช้จ่ายในการทำโฆษณา ลงประกาศขาย

กรณีสัญญาขายทั่วไป

ขั้นตอนของสัญญาขายทั่วไป

1. ประกาศขาย  ตั้งราคาขายที่เหมาะสมเพื่อดึงดูดให้ผู้ซื้อสนใจ

2. แลกเปลี่ยน ผู้ขายจะได้เงิน ส่วนผู้ซื้อจะได้รับโฉนด ทำสัญญาที่กรมที่ดิน และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นๆ

กรณีสัญญาขายฝาก

ขั้นตอนของสัญญาขายฝาก

1.ประกาศขายฝาก ผู้ต้องการขายฝาก ระบุระยะเวลาสัญญาที่จะไถ่ถอน เพื่อให้ง่ายต่อการตัดสินใจกับผู้ซื้อฝาก

2.แลกเปลี่ยน ผู้ขายฝากจะได้รับเงินสดทันทีหลังทำสัญญาที่กรมที่ดิน ส่วนผู้ซื้อฝากจะได้รับโฉนดค้ำประกัน

3.เมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้ขายฝากจะต้องนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินคืน+ดอกเบี้ย ส่วนผู้ซื้อฝากก็จะคืนโฉนด เป็นอันเรียบร้อย

ซื้อขาย-ฝาก คืออะไร? อีกหนึ่งเครื่องมือสร้างเงินที่นักลงทุนควรรู้จัก

ปกติในวงการอสังหาฯเรา เพื่อนๆนักลงทุนคงจะคุ้นชินกับการ ซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือของทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว หรือคอนโด กันอยู่แล้วจริงไหมคะ? ซึ่งอย่างที่ทราบกันดี ไม่ว่าจะขายใบจอง ขายดาว์น หรือขายต่อคอนโด กระทั่งบ้านเดี่ยวมือสอง ก็มักจะทำกำไรให้เราเสมอ เพราะในวงการอสังหาฯนี้ทุกคนต่างรู้ดี  ว่า “ที่ดิน” เป็นทรัพยากรที่ใช้แล้วหมดไป ทุกโครงการมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว เกิดขึ้นแล้ว ก็จะไม่มีเกิดขื้นซ้ำอีก ทำให้เกิดการซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือด้วยราคามที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนทำให้วงการอสังหาฯ เป็นอีกหนึ่งวงการที่มีนักลงทุนมองเห็นช่องทำเงินและเข้ามาลงทุนในวงการนี้

จะลงทุนอะไรต้องมีความรู้ !??!!

หากเพื่อนๆคนไหนอยู่ในวงการลงทุนในหุ้นมาก่อน ก็ต้องศึกษาวิธีเล่นหุ้น เทคนิคต่างๆ การดูกราฟ หรือเข้าคอร์สสัมมนาเพิ่มเติมความรู้ให้เข้าใจในการลงทุนเพื่อที่จะไม่ขาดทุน อย่างในวงการอสังหาฯ ก็มักจะเป็นการศึกษาเรื่องของทำเลต่างๆ โซนไหนของกรุงเทพฯ ที่เป็นทำเล Hot บ้าง? เปิดกี่โครงการก็ขายหมด หรือโครงการของผู้พัฒนาเจ้าไหนบ้าง? ที่ใส่ใจในทุกๆการออกแบบ กระทั่งการอยู่อาศัยของลูกบ้าน กระทั่งโครงการแบบไหน? ขายต่อได้กำไรดี ลงทุนแล้วไม่ขาดทุน จริงไหมคะ? สำหรับบทความนี้ เราพาเพื่อนๆมารู้จักวิธีการลงทุนในอสังหาฯ อีกรูปแบบหนึ่งค่ะ…การซื้อ-ขายฝาก

การซื้อขายฝากคือะไร?

ขอเริ่มแบบเป็นทางการก่อนนะคะ

กฏหมายซื้อ-ขายฝาก เป็นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ – ๕๐๒ มีความหมายถึงสัญญา ว่า เป็นสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

ซื้อ-ขายฝาก แก้ไขปัญหาสภาพคล่องทางการเงินได้จริงหรือ?

เชื่อว่าเพื่อนๆนักลงทุนหลายๆท่าน ต้องเคยประสบปัญหา ขาดสภาพคล่องทางการเงิน ใช่ไหมคะ? อาจเกิดจากการถือคอนโดแล้วติดดอย จองทำสัญญาแล้ว ถึงเวลาโอน ดันไม่กู้ไม่ผ่าน หรือซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า เอาค่าเช่าไปผ่อนธนาคาร เหลือเก็บกินนิดหน่อย แต่ดันหาผู้เช่าไม่ได้ การซื้อ-ขายฝาก จะทำให้คุณแก้ไขปัญหาสภาพคล่องทางการเงินได้เบื้องต้นค่ะ ในกรณีที่คุณเป็น “ผู้ขายฝาก” หมายความว่าคุณมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ และต้องการเงินจำนวนหนึ่ง เพื่อไปหมุนให้เกิดสภาพคล่อง แต่คุณต้องคำนึงว่า คุณกำลังจะก่อให้เกิดการเป็น “หนี้” อีกหนึ่งก้อน ซึ่งมีข้อควรพิจารณาดังต่อไปนี้ เพื่อที่จะทำให้การสร้างหนี้ในครั้งนี้ ไม่เป็นหนี้เสีย

1. หนี้ที่เราจะสร้างขึ้นใหม่นั้น มาช่วยลดดอกเบี้ยเดิมได้หรือไม่ หรือถูกกว่าดอกเบี้ยเดิมที่เราจ่ายอยู่หรือไม่

2. เมื่อเราจะสร้างหนี้ขึ้นใหม่ เรามีวิธีนำเงินนั้น ไปสร้างรายได้ได้อย่างไร และรายได้ที่ได้รับนั้น ผลตอบแทนคุ้มค่าดอกเบี้ยครั้งนี้หรือไม่

3. รายได้ที่สร้างขึ้นมานั้น มั่นคงเพียงพอที่เราจะชำระหนี้นี้ได้ตลอดรอดฝั่งหรือไม่

มองในมุมนักลงทุน ทำไม “ผู้ซื้อฝาก” จึงทำกำไรกับลงทุนรูปแบบนี้?

ถ้าคุณเป็น “ผู้ซื้อฝาก” มีเงินก้อน เป็นเงินเย็น ต้องการลงทุนนำเงินไปต่อเงิน การซื้อฝาก คือซื้ออสังหาริมทรัพย์มาในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินประมาณ 50 – 70% และได้ดอกเบี้่ยในการซื้ออสังหาฯ นั้น สูงสุด 15 % ต่อปี แน่นอนว่าเยอะกว่าการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในปัจจุบันที่ถ้าโครงการไหนได้ Yeild 6% ต่อปีก็ถือว่าสูงมากทีเดียว ลองคิดภาพตามดูนะคะ ต่อที่ 1 เอาเงินเย็นไปซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ถูกกว่าที่ควรจะเป็น ต่อที่ 2 ได้เงินดอกเบี้ยทุกๆเดือน ซึ่งสามารถนำเงินไปลงทุนในแบบอื่นๆ หรือเก็บกินได้ยาวๆ ตามกฎหมายสามารถต่อสัญญาซื้อ-ขายฝากได้สูงสุด 10% ต่อที่ 3 เมื่อผู้ขายฝากต้องการไถ่ถอนทรัพย์คืน คุณจะได้เงินต้นคืนเต็มจำนวน ต่อที่ 4 ถ้าผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ตามสัญญา ทรัพย์สินนั้นตกเป็นของคุณทันที เท่ากับว่าคุณซื้อทรัพย์สินนี้มาในราคาที่ถูกกว่าราคาประเมิน และหากเป็นอสังหาริมทรัพย์เช่นคอนโด คุณสามารถนำไปปล่อยเช่า หรือขายต่อเพื่อให้เกิดกำไรในการลงทุนต่อไป